Fondi immobiliari: cosa sono e come funzionano

Fondi immobiliari: cosa sono e come funzionano

Se sei alla ricerca di investimento i fondi immobiliari consentono di ottenere un buon rendimento nel medio-lungo termine. Ecco cosa e come funzionano i fondi immobiliari.

Il mercato immobiliare attrae sempre gli investimenti degli italiani: con l’evoluzione dei bisogni e una crescente domanda di prodotti finanziari e di strumenti di gestione del risparmio innovativi, i fondi immobiliari sono nati nel 1998 per consentire di investire il patrimonio dei risparmiatori in misura non inferiore ai due terzi in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari.

In questa guida approfondiamo la disciplina normativa dei fondi immobiliari, cosa sono, come funzionano, i vantaggi e quali sono i principali fondi su cui investire.

Cosa sono i fondi immobiliari


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I fondi immobiliari sono prodotti che consentono di investire esclusivamente o prevalentemente in beni immobiliari, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari.

In sostanza, i fondi immobiliari non sono altro che fondi di tipo “chiuso”: i capitali dei soggetti risparmiatori che hanno a disposizione somme di liquidità anche esigue vengono investiti in beni immobili, oltre che in diritti reali immobiliari e in partecipazioni in società immobiliari.

Il patrimonio di ciascun fondo immobiliare è suddiviso in quote che possono essere negoziate nel Mercato Telematico degli Investment Vehicles (MIV) della Borsa Italiana, come se fosse un normale strumento finanziario mobiliare.

Classifica dei fondi immobiliari

I Fondi immobiliari possono essere classificati in base alle modalità di costituzione nei seguenti:

  • fondi ordinari: nei quali i beni immobili vengono acquistati successivamente alla sottoscrizione;
  • fondi ad apporto: in cui gli immobili vengono conferiti da un ente pubblico o da una società privata;
  • fondi misti: quando una parte dei beni viene conferita mediante apporto e l’altra parte viene acquistata successivamente all’emissione delle quote.

I Fondi Immobiliari possono essere classificati anche in base ai soggetti ai quali si rivolgono (retail o investitori qualificati) ed e alla politica di distribuzione dei dividendi (a distribuzione o ad accumulazione).

La durata minima prevista da queste particolari tipologie di investimento finanziario è pari a 10 anni e può raggiungere anche una durata massima di 25 anni.

Come funzionano?

I Fondi immobiliari nascono con una dotazione iniziale prestabilita di patrimonio, la quale subisce mutamenti e variazioni di quotazione dell’asset dovuti all’apprezzamento/deprezzamento dei beni immobiliari.

Il patrimonio iniziale è costituito da quote (si pensi ad una torta divisa in tante fette) che vengono sottoscritte da vari risparmiatori-investitori: in questa prima fase l’obiettivo è quello di raccogliere risorse presso i soggetti risparmiatori sottoscrittori.

Una volta raccolte le risorse dall’intermediario (SGR), il fondo seleziona gli immobili su cui investire: i beni immobiliari vengono selezionati secondo le diverse linee di gestione del fondo.

Alcuni fondi immobiliari selezionano solo immobili residenziali, altri immobili commerciali, altri zone da edificare.

I soggetti investitori, a seconda della diversa durata di investimento e di sottoscrizione, possono poi rientrare in possesso dei capitali investiti, maggiorati degli interessi maturati se il progetto di investimento si è rilevato proficuo.

Perché investire sui Fondi immobiliari?

Nonostante la crisi del mercato real estate, investire in Fondi Immobiliari rimane un’ottima strategia e, a nostro avviso, è sicuramente da preferire rispetto all’investimento in titoli azionari che sono maggiormente rischiosi ed il cui corso è soggetto a maggiore volatilità.

L’elemento che caratterizza principalmente il “fondo immobiliare” è quello di rendere maggiormente commercializzabili e liquidi gli investimenti per l’acquisto di asset immobili mediante la costituzione di quote che consentono di negoziare in Borsa valori mobiliari.

Ciò permette ad ogni singolo investitore di evitare le procedure di acquisto diretto di beni immobiliari e l’eccessiva onerosità inerente la gestione diretta degli stessi.

Altri interessanti vantaggi sono legati alla continua rivalutazione dei cespiti, al frazionamento del rischio su una diversa tipologia di immobili (commerciali, industriali, uffici, magazzini, ecc.) ubicati in zone diverse, maggiore competitività dei tassi per l’accesso al credito, oltre alla possibilità di diversificare il rischio.

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